Один из старейших форматов розничной торговли — расположенный на первых этажах жилых зданий, практически истребленный во времена СССР, где любой бизнес преследовался по закону, переживает в современной России новое рождение и стал неотъемлемой частью современных жилых комплексов. "Ъ-Дом" разбирался, как развивается стрит-ритейл в новых жилых комплексах и способен ли конкурировать с традиционными магазинами, заведениями общепита и сервиса.
Советские архитекторы практически не учитывали потребность горожан в классическом стрит-ритейле при проектировании большинства зданий. Неудобно расположенные по отношению к основным магистралям, жилые дома были спроектированы без учета ключевых требований ритейла — без витрин, отдельных входов и с низкой высотой потолков. Ситуация начала меняться только в 2000-х годах, до того суммарная площадь помещений стрит-ритейла составляла около 2% от всей застройки. Период с 1990-х до середины нулевых также называют «рынком продавца», когда застройщики в погоне за максимальной прибылью отдавали как можно больше помещений под более востребованный и ликвидный продукт — жилье.
В современной России первичный рынок жилья, особенно в Москве, заметно изменился: у покупателей выросли требования к локации, ее инфраструктурной составляющей, и проекты, которые не предусматривают коммерческую недвижимость на первых этажах зданий, не пользуются спросом. Сейчас доля нежилых помещений в жилых комплексах (ЖК) варьируется от 5% до 10% в зависимости от расположения, класса и проходимости комплекса. Например, в проектах группы компаний «А101» доля коммерческих площадей на территории ЖК занимает около 8%. Общая же доля стрит-ритейла в новых комплексах пропорциональна объему всего современного строительства жилых комплексов.
В Москве самыми развивающимися остаются присоединенные территории — Троицкий и Новомосковский округа. Предложение коммерческой недвижимости здесь за последние три года выросло более чем вдвое: с 8 тыс. кв. м в 2015 году до 18 тыс. кв. м к началу 2019-го.
Чтобы создать конкурентное преимущество, современные здания проектируются и строятся с учетом требований рынка. Впрочем, востребованность стрит-ритейла на территории ЖК сильно зависит от проходимости места и заселенности комплекса. Изменилась и сама среда — территории внутри кварталов зачастую становятся приватными пространствами, предназначенными только для местных жителей и их гостей. И это не всегда играет на руку небольшим магазинам и заведениям, которые открываются внутри.
Девелоперы пока предпочитают продавать нежилые помещения, нежели создавать новые концепции использования для объектов стрит-ритейла в своих ЖК. Исполнительный директор департамента стрит-ритейла Colliers International Рустам Топчиев отмечает, что в перспективе — особенно у тех проектов, которые строятся в удалении от уже сформировавшихся кварталов,— девелоперы будут создавать торговые галереи с определенными сетевыми заведениями, чтобы поднимать спрос у потенциальных покупателей и обеспечивать комфорт жителей своих комплексов. Но существует и иная практика, когда небольшие строительные компании, возводящие штучные проекты, оставляют первые этажи в собственности ради сохранения дохода от аренды.
Как рассказывает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева, площади в комплексах компании варьируются от 5 до 15 тыс. кв. м, средняя площадь лота — около 120 кв. м. Еще на стадии проектирования и котлована группа продает до 30% торговых площадей в основном профессиональным инвесторам: на данном этапе такая недвижимость дорожает примерно на 15% в год. Около 50% помещений продаются на этапе строительства дома, а к моменту заселения — до 30% лотов. То есть к вводу в эксплуатацию свободных помещений практически не остается. Она также отмечает, что ритейлеры стараются не затягивать с открытием,— в это время у жителей новых домов формируются покупательские привычки.
Продав помещение в собственность стороннему лицу, девелопер теряет контроль над общей концепцией: зачастую можно видеть примеры, когда в рамках одного дома встречается несколько арендаторов одной специализации, которые не могут предоставить полный спектр услуг конечному потребителю.
Директор направления стрит-ритейл компании «Магазин магазинов» Марина Маркова объясняет, что сейчас у девелоперов нет достаточного количества ресурсов, чтобы держать коммерческие помещения на своем балансе. К тому же наполнение первых этажей регулируется рынком и потребностями жителей. Например, в столичном ЖК «Испанские кварталы» магазин товаров для ремонта со временем переехал из начала района, где дома уже заселены, в середину, чтобы оставаться ближе к своим клиентам.
Аналитики Knight Frank, наоборот, отмечают такую тенденцию последних лет: девелоперы стали внимательнее относиться к размещению коммерческих площадей на своих объектах. Так, практически во всех комплексах комфорт-класса и выше подбором арендаторов занимаются профессиональные компании, и уже они следят за тем, чтобы создать сбалансированный и востребованный у жителей домов состав операторов.
Нередко застройщик образует пешеходные и автомобильные маршруты, расположение якорных объектов ЖК — больниц, фитнес-центров, детских площадок и зон отдыха таким образом, чтобы торговые площади были доступными и удобными. В «А101» подтверждают, что еще до возведения здания компания проектирует характеристики помещений под потребности будущих арендаторов и ведет переговоры с базовым пулом операторов. Например, продуктовым операторам важна усиленная нагрузка на пол и зона разгрузки, кафе — повышенные сетевые мощности и хорошая вентиляция. Девелоперы стараются сразу обозначить место под вывеску и обеспечить парковочными местами. Тем же, кому достаточно универсальных решений, предлагают оптимальное расположение: магазин игрушек стараются расположить рядом с детским центром, а площадку, которая специализируется на здоровом питании,— рядом с физкультурным комплексом.
Чаще всего на территории комплексов открываются продуктовые магазины, они и являются основными потребителями таких помещений. На втором месте по популярности — салоны красоты, открытие которых стоит недорого, при этом формат помещения подходит практически любой. Внутри ЖК открываются небольшие кафе, как правило, франчайзинговые, аптеки, залы для йоги и аэробики, а также образовательные классы. Все большую популярность набирают детские центры, которые появляются в местах массовой застройки.
Уровень арендных ставок и ликвидность этих помещений определяется трафиком, продолжает господин Топчиев. Если новый ЖК располагается в уже сформированной среде, например, в спальном или густонаселенном районе, здесь важен внешний вид витрин и доступность для внешнего трафика.