Реконструкция улиц стала серьезным испытанием для рынка стрит-ретейла
За последний год на столичном рынке стрит-ретейла все изменения связаны с действиями властей по переустройству городской среды. У ретейлеров, работающих на реконструируемых улицах, снижаются обороты. Соответственно, падает и спрос на эту недвижимость. В то же время на городских артериях, которые уже прошли через трудности благоустройства, повышается пешеходный трафик, что делает их более привлекательными для участников рынка.
По оценкам аналитиков консалтинговой компании "Магазин Магазинов", за прошлый год вакантность в стрит-ретейле сократилась на два процента и составила семь процентов. И одним из факторов, повлиявших на увеличение заполняемости основных торговых коридоров столицы, стала именно городская программа по переустройству городской среды. К примеру, на Мясницкой после двух этапов реконструкции доля пустующих помещений сократилась с девяти до двух процентов, на Тверской - с пятнадцати процентов до десяти.
В прошлом году в Москве благоустроили порядка 60 улиц. В план на текущий год включили больше 50 магистралей, в том числе за пределами Садового кольца. Эксперты признают: с точки зрения самочувствия участников рынка стрит-ретейла у этой работы есть как плюсы, так и минусы. Так, в некоторых зонах, где арендаторы были ориентированы в том числе на автомобилистов, из-за полного запрета на парковки снижается спрос на помещения. Яркий пример - Кутузовский и Ленинградский проспекты, где общепит больше не желает размещать свои точки, и арендные ставки падают.
С другой стороны, парковки появляются на тех улицах, где их раньше не было. При этом формируются новые пешеходные зоны, на реконструируемых улицах наблюдается рост пешеходного трафика до 20 процентов, на рынок приходят новые заведения общепита и магазины с уникальными концепциями и форматами. Кроме того, собственники помещений, рядом с которыми все еще продолжаются ремонтные работы, готовы идти на уступки. Они соглашаются брать арендную плату в виде процента от товарооборота или предоставляют до 25 процентов дисконта.
Что касается наиболее популярных сегментов рынка, в основном речь идет о кафе, ресторанах и продуктовых торговых точках.
- На эти направления приходится 55 процентов от всего объема запросов на подбор помещений, - делится информацией руководитель направления стрит-ритейла в компании "Магазин Магазинов" Марина Маркова. - Наметилась тенденция восстановления интереса со стороны сегментов одежды-обуви, аксессуаров, косметики и сферы услуг - на эти запросы приходится 19 процентов. Запросы банков в течение длительного времени сокращались в результате отзыва лицензий и перехода к интернет-обслуживанию. Однако сегодня этот сектор рынка демонстрирует стабильный спрос на уровне двух процентов, и данная ситуация, скорее всего, не будет меняться в ближайшее время.
Если говорить о предложении на рынке столичного стрит-ретейла, наблюдать появление значительного количества новых вакантных объектов недвижимости пока не приходится.
- В основном рост предложений относится к офисным помещениям и помещениям свободного назначения, - развивает тему аналитик отдела исследований рынка CBRE Магомед Ахкуев. - Что касается продажи торговых объектов недвижимости, то речь, как правило, идет о помещениях с уже имеющимися арендаторами, маркетируемых как готовый бизнес.
В регионах, где идет реконструкция городских улиц, арендаторы тоже констатируют снижение оборотов. Так, городские территории активно благоустраивают в Калининграде, который готовится принять в следующем году часть матчей чемпионата мира по футболу. Однако здесь владельцы недвижимости, в отличие от московских коллег, на уступки идти не готовы. Особенно если речь идет о крайне востребованных небольших помещениях, чьи витрины выходят на центральные улицы города.
- Рядом с нашей торговой точкой практически месяц меняли тротуар, улицу закрыли для прохода пешеходов, - рассказывает владелец калининградского салона авторских работ Денис Потешкин. - Поток посетителей упал вполовину. Но говорить о скидках по арендной плате смысла не было. Во-первых, срок реконструкции был не таким уж и длительным, во-вторых, спрос на место с хорошей проходимостью в центре города очень велик. Арендодатель пошел на уступки в конце 2014 года, когда евро достиг ста рублей. Наша компания платит аренду в евро, и мы зафиксировали курс на уровне в 51 рубль. Однако в тот момент практически все арендаторы готовы были либо платить по фиксированному курсу, либо съезжать и закрываться. Сейчас ситуация изменилась.